Новостройки по новым правилам

В конце июля 2017 года были приняты новые поправки к закону № 214-ФЗ ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступающие в силу в 2018 году, целью которых является защита прав дольщиков и прозрачность деятельности застройщиков. Что же ждет застройщиков и как это отразится на покупателях?

Ужесточились требования к компаниям-застройщикам.

  1. Опыт работы на рынке – не менее трех лет: многоквартирные жилые дома смогут строить только компании, имеющие опыт работы в этой сфере не менее трех лет и имеющие портфель как минимум из десяти тысяч кв. м введенного в эксплуатацию жилья.
  2. «Специализированный застройщик»: право строить жилье остается только у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому. В названии фирмы, которая ведет строительство, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Чтобы получить данный статус фирме и ее сотрудникам необходимо соответствовать ряду организационно-правовых и квалификационных требований.
  3. Ограничение деятельности застройщика: застройщик не может свершать иные сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства. Он также не имеет права: участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации; предоставлять займы и ссуды; принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц. Имеются и другие ограничения.

Все  вышеперечисленное будет способствовать укрупнению основных игроков рынка и уход с него слабых компаний, а также существенно затруднит выход на рынок новых застройщиков жилого многоквартирного жилья.

Появились нововведения и в процедуре получения разрешений на строительство. Одно из них – требование к финансовой устойчивости.

  1. Десять процентов от стоимости объекта: минимальный остаток денежных средств на счете застройщика в уполномоченном банке на дату направления проектной декларации должен составлять десять процентов от проектной стоимости строительства.
  2. Один застройщик – одно разрешение на строительство: застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если данное разрешение получено после 1 июля 2018 года.
  3. Обязательная экспертиза проектной документации: экспертиза проектной документации должна проводиться во всех без исключения случаях, даже при малоэтажном строительстве.

Особенности деятельности застройщиков.

  1. Компенсационный фонд: одна целая и два десятых процента (1,2%) от каждого заключенного ДДУ застройщик обязан перечислять в Фонд защиты прав граждан, средства которого будут использоваться на достройку проблемных объектов, либо выплату денежной компенсации гражданам в случае невозможности или нерентабельности достройки. Данный Фонд заменит собой не оправдавшую себя систему страхования ответственности застройщика. Это требование распространяется на проекты, стартовавшие после ноября 2017 года. Закон ограничивает площадь квартир, по которой покупатели могут получить денежную компенсацию. То есть дольщики смогут вернуть стоимость только 120 квадратных метров недостроенного жилья.
  2. Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке: застройщик, строящий по одному разрешению на строительство, его технический заказчик и подрядчик обязаны открыть счета в одном и том же уполномоченном банке. Через данный банк будут проводиться все расчеты по ведению строительства. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль.
  3. Возможность использования застройщиком эскроу-счетов: дольщики переводят деньги за покупаемую квартиру на специальные счета в банке, а не застройщику. Счет «замораживается» до окончания строительства. Застройщик получает свои средства только после того, как он передаст жилье покупателям. При использовании данного метода расчета объект строится на кредитные деньги банка, в котором открыты эскроу-счета.

Все вышеперечисленное, безусловно, сделает деятельность застройщиков более прозрачной, в том числе и для дольщика. Однако результаты этих нововведений появятся не так скоро. Данные правила действуют для разрешений на строительство, выданных после 1 июля 2018 года. Для застройщиков новые поправки означают увеличение расходов на строительство, которые постараются переложить на конечного покупателя. Позволит это сделать рынок или нет, покажет время.